Стоит ли ожидать пузыря на российском ипотечном рынке

Аналитика >> 20.03.2018, 12:18
Стоит ли ожидать пузыря на российском ипотечном рынке

В 2017-м банками выдан миллион ипотек – на треть больше, чем годом ранее. Причем рекорд приходится на кредиты с первоначальным взносом до 20%. Скептики видят в этом зарождающийся пузырь, грозящий лопнуть при падении доходов населения.

До настоящего ипотечного бума России пока далеко, однако в последние годы рынок действительно растет быстрыми темпами из-за снижения цен на недвижимость и процентов по кредитам. На сегодня на долю жилищных займов приходится до 40% от объема кредитования. До конца года ожидается рост до 50%. Если в минувшем году долги по ипотеке составляли 5 трлн. руб., то по итогам нынешнего показатель может удвоиться. Практически все банки стремятся войти в этот быстрорастущий сегмент.

Некоторые эксперты видят в этом опасность. По мнению директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Е.Иванкиной, требуется серьезная реформа, чтобы выдачей ипотек занимались специальные банки, имеющие собственные законы оборота денег, поскольку сейчас нередко кредитование предлагают финучреждения с плохими активами.

Однако игроки рынка не видят в этом особых рисков: порядка 80% объемов приходится на Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ, а наличие конкуренции как раз в интересах заемщиков. Нет ничего страшного, что банки пытаются наращивать портфели в данном сегменте кредитования. В то же время низкий первый взнос (менее 20%) несет определенные риски, пишут РИА Новости.

Однако пузырь на рынке может сформироваться не из-за солидной доли ипотечных кредитов и низкого взноса, а по причине высокого процентного риска на балансах. Банки выдают жилищные займы на десятилетия под фиксированный процент, не располагая при этом значительными источниками фондирования.

Если инфляция пойдет вверх – ЦБ повысит ключевую ставку, в итоге портфели ипотек под низкие проценты превратятся в убыточные. Именно в этот состоит риск для отечественной банковской системы, считает советник главы Ассоциации банков России О.Иванов.

Подобное произошло в 70-х годах в США, когда было уничтожено свыше половины ссудосберегательной системы страны. По окончании Персидского кризиса в американской экономике значительно увеличились процентные ставки. Банкам не удалось дешево рефинансировать значительную долю ипотечных займов, выданных под фиксированные ставки.

Для сокращения рисков следовало бы увеличить объемы рынка долгосрочных ипотечных облигаций, который пока недостаточно развит. Но большинство экспертов все же считают маловероятным повторение американского сценария с крахом рынка ипотеки.

Все дело в иной системе финансирования сделок. В США спрос формируют домохозяйства, и пока они платежеспособны – все идет нормально. В России применяется иная модель: финансирование в основном обеспечивают госкомпании, а сам рынок регулируется значительно жестче.